Анализ инвестиций в недвижимость.

1.Дома монолитные, панельные, кирпичные, блочные. Что лучше выбрать?

Дома монолитные

Для нас это новинка, хотя технология монолитного строительства далеко не нова. Еще в XIХ веке в ГУМе были сделаны по такой технологии балконы. В СССР монолитные дома строили в сейсмоопасных зонах, например, в Кишиневе. В других местах обходились панельными зданиями. Причина предпочтения панелей понятна: в Союзе катастрофически не хватало жилья, а панельные дома относительно дешевы и строятся буквально за несколько месяцев. Монолитный дом построить быстрее, чем за полтора-два года невозможно даже при современной технике.

Не смотря на дороговизну и большие сроки строительства, монолит становится все популярнее. Причина проста: дома, построенные по этой технологии, имеют слишком много достоинств. Каждый дом может быть построен по индивидуальному проекту, что позволяет воссоздать любые фантазии архитекторов, вписать новое здание в любую окружающую среду, будь это старый город с древними памятниками или пригород с природными ландшафтами. Внутри каждый жилец тоже может выбрать планировку себе по вкусу, заказать ее строителям, а потом при желании все переделать. Неизменными остаются только так называемые «мокрые зоны» – санузел и кухонная раковина, все остальное – на усмотрение жильца.

Прочность монолитных конструкций такова, что даже взрыв может привести не к обрушению дома, а всего лишь к образованию дыры. Жильцы могут установить ванну-джакузи или устроить целый бассейн, дому это ничуть не повредит. Прибавьте к этому отличную тепло- и звукоизоляцию и возможность устроить под домом гараж, и на панельный или даже кирпичный дом и смотреть не захочется. Элитные дома и бизнес-класс монолитные. В более дешевых сегментах рынка чаще встречаются панельные дома.

Дома панельные

При словах «панельный дом» перед мысленным взором сразу возникают хрущевские серые пятиэтажки, холодные, местами протекающие, с тесными квартирами без какой бы то ни было звукоизоляции. Но времена меняются, и строительные материалы меняются вместе с ними. Размеры помещений были обусловлены не только необходимостью в кратчайшие сроки построить максимально возможное число квартир, но и технологией. Ну, не умели 30-40 лет назад изготавливать панели больших размеров. Отсюда и крохотные комнатки, и низкие (2,25 м) потолки.

Сегодня ситуация изменилась. Во-первых, увеличились размеры панелей и, как следствие, размеры комнат, высота потолков. Во-вторых, панели теперь делают не одного какого-то вида, а несколько разных, что позволяет разнообразить как внешний вид зданий, так и внутреннюю планировку. В-третьих, сами панели теперь не просто бетонная плита, а так называемая сэндвич-панель, т.е. трехслойный блок, где между бетонными слоями помещается тепло- и звукоизолирующий материал. Благодаря этому существенно улучшились характеристики панелей и панельных домов, вплотную приблизившись к монолитным.

Правда, остался один старый недостаток: некачественно заделанные швы. Т.к. это в значительной мере зависит от «человеческого фактора», то избавиться от текущих стыков довольно сложно, можно только свести их к минимуму за счет высокой точности изготовления панелей, чтобы уменьшить зазор между ними. А вот все достоинства панельных домов остались: это скорость и дешевизна строительства. Да, в панельном доме типовые квартиры и сложно сделать перепланировку: того и гляди, несущую стену снесешь, зато первичный ремонт после вселения значительно менее объемный. Для не слишком состоятельных покупателей, которых у нас большинство, этот фактор может оказаться решающим.

Кирпичные дома

Кирпичные дома – это слишком долгое, а потому дорогое удовольствие. Обычно возводят смешанные, монолитно-кирпичные. Их характеристики и качество почти такие же, как и у монолитных домов, и цена, к сожалению, такая же.

В 90-е годы количество строящихся монолитно-кирпичных домов неуклонно возрастало, а панельных уменьшалось. Теперь этот процесс приостановился. За границей панельных домов – до 80%, т.к. не слишком богатых людей даже там большинство. Поэтому и у нас тоже панель будет востребована еще долго. Почти все социальное жилье и жилье эконом класса строится из панелей. Правда, не известно, разумно ли это. Монолитные дома простоят, по мнению специалистов, значительно более 100 лет, а панельные – лет 50-80. Кто будет строить социальное жилье через 80 лет?

Блочные дома

Во время массовой застройки социалистических городов советские железобетонные заводы освоили выпуск строительных блоков, из которых, как из кубиков, складывали дома. Наружные стены блочных домов состоят из шлакобетонных или керамзитобетонных блоков, высота которых равна половине этажа. Блоки скреплены между собой цементом. Потолочные перекрытия изготавливают из облегченных многопустотных железобетонных плит. Межкомнатные перегородки изготавливают из блоков или гипсобетона. Высота потолков и планировка целиком зависит от потолочных плит. Обычно они двумя концами лежат на внешних стенах помещения. Главное достоинство блочных домов – скорость строительства. Главный недостаток – невозможность менять планировку квартир. Нельзя убрать или передвинуть ни одну стену без риска обрушить потолочную плиту. Тем не менее, эти дома до сих пор остаются популярными.

2. Стоит ли строить частный дом?

В настоящее время, в условиях мирового финансового кризиса, наблюдается затишье не только на рынке недвижимости, но и на строительном рынке тоже. Это понятно, желающие возвести дом, ожидают снижения цен, и эти ожидания вполне могут оправдаться, если не сказать больше, - уже оправдываются. Все предыдущие годы дома и квартиры только дорожали, и сегодня цене на них уже есть куда падать. Давайте же с Вами задумаемся, стоит ли начинать строить дом сейчас, или всё-таки, будет лучше переждать кризис? Есть и ещё несколько вопросов. Среди них, например, такой, хотите ли Вы построить дом для себя, чтобы жить там с семьёй, или для того, чтобы потом выгодно продать? На все эти вопросы мы и попытаемся сейчас ответить.

Загородная недвижимость, в отличие от городской, росла в цене не так быстро: цена за кв. метр домика в деревне могла быть в 3−5 раз ниже стоимости кв. метра городской квартиры. Есть такое понятие, себестоимость. Продавать дома ниже себестоимости строитель никогда не будет. Как прогнозируют эксперты, вскоре цены на дома будут падать, поэтому строить дом для того, чтоб впоследствии его продать просто не выгодно. Думаю, эту сторону вопроса больше и затрагивать не стоит. А вот о том, стоит ли сейчас строить дом ДЛЯ СЕБЯ, поговорить нужно подробнее.

Во-первых, строительство домов и коттеджей ведется из зимнего леса. Если сейчас взять какую-то паузу и отложить строительство на позднюю весну или лето, такого леса просто может уже не быть. К сожалению, кризис в первую очередь затронул банковские системы: банки перестали кредитовать производство на нормальных условиях. Таким образом, покупатель вынужден ждать, фирма - не может купить лес, к лету на рынке мало кто останется. А квалифицированных плотников в стране не так уж и много. Вы остаётесь без дома. Но при деньгах, превращенных в доллары или в какие-то другие активы. Подумайте! Сегодня известны несколько технологий строительства деревянного дома из массива: русская технология, канадская и норвежская. В нашей стране русская рубка наиболее традиционна и востребована. Норвежская же с канадской широко известны в Северной Америке и Европе. Дома канадской рубки изготовляются из круглого леса, норвежской - из вухкантового бруса (лафета). Конечно, построить качественный дом не просто, но ведь дом строится один раз в жизни. Возможно, пора вернуться к традиционным ценностям и, не смотря на кризис, построить себе уютное гнездышко и в нём переждать трудные времена? Конечно, ДА! И вот, почему.

Да, конечно, надо строить дом. Давайте решим, какой. Деревянный? Посудите сами, цены на стройматериалы сегодня, особенно на древесину, такие низкие, которых уже через несколько месяцев не будет, и, возможно, больше не будет никогда.

Сейчас самое время заниматься строительством деревянных домов из оцилиндрованного бревна или бруса. Хотя, если Вы желаете возводить дом из пеноблоков, облицованных, например, красным кирпичом, тут можно сказать то же самое - в нестоящее время это будет дешевле, чем, если вы решите затеять строительство позднее. Блок значительно подешевел, кирпич тоже. Тем более, если Вы уже начали строительство, ни в коем случае не останавливайтесь: если раньше заливка фундамента стоила примерно 500 тыс. р., то сегодня она может обойтись порядка 350−400 тыс.

Сегодня импортные материалы подорожали, «наши», напротив, подешевели. И если вы решили всё-таки строить, то это кроме всего прочего, ещё и выгодное вложение денег. Решать, конечно, Вам, но подумайте, средства, даже переведённые в доллары, но не вложенные в бизнес или недвижимость, постепенно обесцениваются, что с ними будет завтра - никто не знает, а кто знает - не говорит. Таким образом, вывод напрашивается только один. Если у Вас есть желание (а главное, средства) - однозначно, дом надо строить именно сейчас. Отечественные материалы действительно подешевели. Не так сильно, правда, но всё же, но на стоимости работ можно серьёзно сэкономить! Сегодня закрываются многие стройки, безработных рабочих рук очень много, Вы можете нанять строительную бригаду за гораздо меньшие деньги, чем если бы затеяли стройку в условиях финансовой стабильности.

Сейчас самая серьёзная проблема может быть только одна, главное, не переоценить свои силы, чтобы не получить недострой. Но и эта проблема решаема. Начинайте строительство, имея на это примерно 140% средств (из которых, 100% - по смете, плюс 30−40% - про запас, на всякий случай). Сэкономленные средства вы всегда сумеете потом потратить с пользой, например, на обустройство сада или отделку интерьера.

Среди прочих плюсов строить дом сегодня есть и такие.

— рабочая сила очень упала в цене, потому что многие стройки заморожены. Сейчас и каменщиков, и мастеров по дереву, ищущих работу, просто пруд пруди! Выражаясь фигурально, если раньше мы бегали за ними, то теперь они ищут нас.

— цены на землю упали в 1,5−3 раза, но это, скорее всего, это уже предел.

Да, плюсов начинать строительство в условиях кризиса много, и они весомы, но если не быть первым, и не успеть прямо сейчас, то, не исключено, что цены (и на подешевевшие стройматериалы, землю и рабочие руки) опять стремительно подскочат (как минимум на рабочую силу)! Востребованные услуги никогда не будут дешёвыми.

Давайте подведём итоги.

Смотрите, в стране инфляция (рубль уже упал примерно на 40%), плюс, наблюдается ненадежное положение остальных валют (никому не известно, как долго ещё доллар продержится на плаву, евро — и вовсе, скачет как поплавок). На мысль, строить дом сегодня, наталкивают и такие моменты: небольшое, но всё же падение цен на стройматериалы и работы; нестабильность на рынке недвижимости (покупать квартиру смысла точно нет — в краткосрочном прогнозе — ценам на квартиры только падать); кризис во всех сферах бизнеса (вкладывать куда бы то ни было денежные средства стало очень рискованно, их даже на депозитных счетах хранить сомнительно). Ну, и согласитесь, сегодня, как никогда остро, стоит необходимость иметь запасной плацдарм (съехались всей роднёй в один дом, свободную квартиру сдали в аренду, расходы оптимизировали, завели огород и т.д.).

Итак, если принимать решение строится или нет, рассуждая глобально, то становится видно, что тут даже кризис не причём. Если есть хотя бы небольшая возможность построить дом, делать это надо однозначно. Потому как деньги — это вода, сегодня есть, а что будет завтра? А дом — это ДОМ! И неважно, что будет через пару сезонов или несколько лет, какие перемены настанут позднее. На чём-то Вы всегда сможете сэкономить благодаря кризису, на чём-то, разумеется, Вы потеряете — из-за того же кризиса. Но повторюсь дом — это всегда ДОМ — он будет у Вас и останется потом вашим детям и внукам.

Если посмотреть все плюсы, то получается такая картина:

Плюсы своего дома (коттеджа)

(добавьте, если я что-то забуду)

1. Экология. Чистый воздух, близость к земле, меньшее влияние излучений (электромагнитных, звуковых и пр). Лучшее место для семьи и воспитания , безопасного развлечения и отдыха детей. Всегда есть работа по дому и участку. Залог хорошего настроения и здоровья для всей семьи. Возможность заниматься хобби и делами, которые невозможны в городе

2. Возможность расширения и реконструкции дома по мере роста семьи.

3. Отсутствие проблемы с местом хранения одного или более автомобилей. Система охраны и видеонаблюдения защитит дом и предупредит его обитателей.

4. Экономичность. Окупаемость. Чем квартира в городе. Если пробурить скважину, (песчаная стоит около 70 тыс. руб,- до 5-50 метров, артезианская до 300 тыс руб,- глубиной 100- 200 метров), то извне можно получать Только Газ. Электрический газогенератор, благодаря в 17 раз меньшей стоимости природного газа по сравнению сжиженным баллонным, обеспечивает стоимость электричества 0,42 рубля за киловатт (расчёт взял с сайта электрогазогенераторов). За газ оплата получается примерно 1000 рублей в месяц (с генерацией электричества и отоплением).

(Со слов соседей)

Плюс весьма мизерный налог на землю, на имущество. Плюс небольшие расходы, связанные с вывозом мусора и обслуживанием ассенизации.

5. Автономность, независимость от внешних влияний и катаклизмов. Поставив обогревательную печь, с высоким КПД (есть финские), работающую на любом топливе,- древесине, картоне и пр, можно стать на время независимым и от газа. А поставив солнечные фотоэлементы с аккумуляторами, можно частично обеспечить связь с внешним миром по радио, новости по радио. Возможность вести натуральное хозяйство и частично обеспечивать себя продуктами в случае войны, стихийных бедствий и т. п.

6. Как следствие предыдущего пункта: Безопасность от внешних терактов в системе водоснабжения (отравление, биологическое заражение ).

7. При наличии небольшого подполья или цокольного этажа,- пережить ( в зависимости от запаса продуктов, вода есть) небольшую ядерную войну или бомбардировку в случае военных или стихийных действий и бедствий.

8. Возможность принимать и комфортно отмечать праздники с большим количеством гостей с шашлыками, танцами на воздухе и пр...

9. Непередаваемые ощущения творчества при проектировании и строительстве СВОЕГО дома.

Вы можете построить дом, который вы ХОТИТЕ.

Воплотить свои любые строительные фантазии, ограниченные лишь размерами вашего участка, кошелька и безопасными строительными нормами и правилами.

3.Квартирный вклад

Является ли сегодня вложение денег в жилую недвижимость выгодным мероприятием?

Новостройки в зоне риска

Мнения всех экспертов сходятся в том, что наиболее выгодно приобретать жилье в новостройках. «Самый удачный момент для инвестирования — это стадия строительства дома на уровне 2–3 этажей, когда уже очевидно, что вся необходимая документация получена, и, в то же время, еще остается потенциал роста цен до момента сдачи дома приемочной комиссии».

Если купить квартиру в новостройке на начальном этапе и продать по окончании строительства, то доходность инвестиций составляет в среднем 50% (при условии, что квартиры выставляются застройщиком по «инвестиционным» ценам). Она складывается из общего роста цен на рынке и удорожания в процессе строительства (с момента начала реализации проекта до сдачи дома ГК цена увеличивается в среднем на 30%).

Но покупка жилья на стадии строительства — дело очень рискованное. «О проблемах обманутых дольщиков знают все». Риски напрямую связаны с новым строительством, так как именно ранний этап строительства сулит наибольшую прибыль, именно на нем совершается большинство инвестиционных сделок.

Приобретение квартиры в новостройке несет за собой дополнительные риски — риск увеличения заявленных сроков строительства и риск не завершения строительства. Плюс к этому квартиру в новостройке сложнее приобрести в кредит.

Чтобы не столкнуться с рисками на собственном опыте, покупателю необходимо с должным вниманием отнестись к правоустанавливающим документам, опыту и репутации застройщика, схеме приобретения квартиры. Следует очень внимательно относиться к застройщику. При его выборе важна не только репутация и история, но и качество построенных домов, а также наличие полного комплекса разрешительной документации на объект».

По мнению экспертов, вложения денег в квартиры на вторичном рынке не так доходны, как вложения в новостройки, но такие инвестиции не подвержены вышеперечисленным рискам, и получение кредита в данном случае не вызовет таких трудностей, как при сделке на первичном рынке.

На сегодняшний день доля инвестиционных сделок составляет от 10% до 30%.

Дополнительные бонусы

Лучше всего инвестировать в уникальные предложения, которые будут всегда в цене. Но для этого частному инвестору необходимо обратиться к профессиональному консультанту, который поможет проанализировать рынок на предмет обнаружения подобных объектов. Это может быть недооцененный объект, цена которого ниже среднерыночных цен на аналогичные объекты в том же районе.

«Например, изменения в планах города по развитию той или иной территории могут заметно повлиять на стоимость расположенных, на ней объектов. Пример — район «Золотая миля», Остоженка. Там можно было купить квартиру до начала развития девелоперских проектов элитного жилья, либо даже долю в нерасселенной квартире в старом фонде и получить дополнительный доход в виде компенсаций от инвестора, который планировал строить на этом месте элитный объект.

Кроме того, необходимо поинтересоваться у застройщиков о наличии объектов, которые реализуются по схеме «ценовых скачков». Ведь чтобы привлечь интерес покупателей к новому объекту, некоторые застройщики в качестве рекламы в самом начале продаж реализовывают квартиры по цене ниже рыночной.

«Мы рекомендуем покупать квартиры с целью инвестирования в районах комплексной застройки, поскольку в дальнейшем такое жилье станет более привлекательным для покупателей в связи с формированием однородной среды обитания».

Лучше всего в последствии продаются квартиры в домах средней и малой этажности, в престижных районах, с хорошей транспортной и жилой инфраструктурой. Связано это с тем, что в крупных жилых комплексах возможно наличие большого количество квартир, купленных с целью инвестирования, что может затруднить их последующую реализацию.

Москва уже значительно ограничена с точки зрения новых площадок под застройку, в то время как, к примеру, в Подмосковье существует много свободных мест под застройку, и дефицита жилья там не предвидится — а значит, уровень роста цен будет ниже, чем в столице

Дома-призраки.

Существует мнение, что при таких темпах роста цен жилье скупается ради вложения средств и последующей перепродажи. Из-за чего появляются целые дома-призраки, где все квартиры проданы, но света в окнах практически нет. Насколько эта проблема актуальна для рынка, мы поинтересовались у наших экспертов.

«Мы никогда не разделяли позицию некоторых участников рынка о том, что на рынке в периоды ажиотажного роста цен процент инвестиционных сделок достигал 30%. По нашим данным этот показатель не превышал 15% даже в периоды бурного роста рынка. В периоды стабильного развития рынка доля инвестиционных сделок составляла 5–7%. Нельзя однозначно ответить на вопрос, почему в некоторых окнах в новостройках, которые построены и сданы, вечером не горит свет. Это могут быть и инвестиционные квартиры, и квартиры, владельцы которых пока не готовы вкладываться в ремонт.

Вместе с тем, в элитных домах достаточно много пустых квартир. «Причина в том, что покупка квартиры высокого класса подчас рассматривается не в качестве инструмента получения дохода, то есть инвестиции, а, в первую очередь, как способ сохранения денег, с учетом условий современного рынка позволяющий к тому же надеяться на приумножение капитала. Таким образом, приобретенная квартира может пустовать, сдаваться аренду, служить вторым местом проживания».

Следовательно, в 15% квартир в новостройках, приобретенных для дальнейшей перепродажи, никто не проживает. «При этом, однако, подобные квартиры могут сдаваться в аренду. Безусловно, инвестиционные покупки влияют на цены и объем предложения. Однако называть это проблемой не совсем верно — инвестиции в недвижимость — нормальная практика не только для России, но и для других стран. А для того, чтобы это не стало серьезной проблемой, необходимо стимулировать предложение строительством больших объемов жилья.

*На сегодняшний день, по мнению наших экспертов, выгодно инвестировать финансовые средства в те новостройки, которые застройщики возводят в соответствии с 214 федеральным законом. В свою очередь в новых домах особенной популярностью пользуются одно- и двухкомнатные квартиры.

Что касается рисков при покупке новостроек, то они существуют всегда. Допустим, завтра ситуация на рынке недвижимости изменится, произойдет стагнация рынка. В таком случае тем компаниям-застройщикам, которые за собой ничего, кроме своей хорошей репутации, не имеют, придется стройку просто-напросто заморозить.

Однако сейчас, когда государство приняло 214 закон, риски для дольщика сведены к минимуму. Напоминаем: федеральный закон регламентирует тот факт, что застройщик при отсутствии документов (разрешения на строительство, землеотводной и проектной документации, опубликованной в СМИ) не имеет права привлекать средства граждан для возведения объекта.

Кроме того, застройщик должен сдать на рассмотрение в юстицию все названные документы и первый договор долевого участия с любым дольщиков. После проведения данной процедуры он может массово привлекать средства граждан. Поэтому если компания-застройщик действует в соответствии с федеральным законодательством, опасаться за свои деньги не стоит.

Вкладывать средства в новостройки лучше на начальном этапе строительства. Конечно, на настоящий момент человеку сложно получить ту прибыль, которая была некоторое время назад, когда квартиры в строящихся домах стремительно дорожали. Тогда можно было инвестировать, условно говоря, три рубля, а вернуть – десять.

Если говорить об инвестировании денег в жилье на вторичном рынке, то, на наш взгляд, сейчас выгодно приобретать квартиры на первых этажах, которые расположены на центральных магистралях города. Однако не стоит забывать о том, что вторичный рынок – это, как правило, жилье старой формации, у которого существует предел роста стоимости.

Малоэтажное жилье, думаю, на сегодняшний день в качестве объекта для вложения финансовых средств не востребовано. Такая недвижимость слишком дорога для массового покупателя, а состоятельные люди, у которых имелись деньги, уже давно приобрели такое жилье или построили его сами.

4.Насколько выгодно покупать жилье сегодня

Кризис заставил девелоперов считаться с мнением покупателей квартир. "Голосование" кошельками оказалось не в пользу застройщиков - столичный метр приближается к "отметке доступности". Насколько выгодно купить квартиру сегодня.

"Плюс" "смутного времени" - ценовой "пузырь" все-таки лопнул, хотя и не так громко, как прогнозировалось. Имея возможность сравнивать с дефолтом 98-го года, многие аналитики предрекали падение цен на жилье в разы. Этого не произошло. Пока. Что будет дальше – серьезному прогнозу не поддается. Вполне вероятно, что цены на жилье упадут до "отметки доступности", которой считается по формуле "себестоимость + маржа в 10%". Это означает, что квадратный метр должен и может опуститься до 2 тыс. долларов. Сегодня он стоит в среднем около 4,5 тыс.долларов или 138 тыс.рублей. Но маржа в 10% - это классика жанра, имеющая мало общего с реалиями российского бизнеса.

"Что касается вложений или инвестиций в квадратные метры, то при наличии свободных средств, сегодня самое лучшее время купить на падении". Рассмотрим аргументы "за" и "против", исключив эмоции владельцев жилья, которые теряют на падении цен, равно как и тех, кто только собирается купить и ждет взрыва "пузыря" как "манны небесной".

"Что касается вложений или инвестиций в квадратные метры, то при наличии свободных средств, сегодня самое лучшее время купить на падении. Собственно и вариантов то немного – открыть депозит, купить золото, акции, бумаги ПИФов или приобрести недвижимость".

"Сегодня никто не будет покупать "бумажные ценности", которые во всем мире привели к коллапсу экономики, на ближайшие годы можно исключить из "оборота популярности" любые вложения в фонды. Невелико доверие и к валютам, в ликвидности и надежности которых запутались уже все. Золото пугает да и продать у нас его сложно. Остается недвижимость, на втором месте – земля.

Если сравнивать с 98-м годом, то доходность по типам вложений средств была такова: недвижимость, приобретенную в период кризиса, уже через год можно было продать на 14-15% дороже, долларовые вложения выросли на 15-16%, депозиты в рублях увеличились на 12-13%.

Но, уже через 3 года, к 2002 году, жилье подорожало на 35%, в разы перекрыв все остальные способы заработать на вложенном капитале. Вплоть до 2006 года оно росло со скоростью около 30% ежегодно.

Сегодня, как и десять лет назад, в условиях кризиса снижение инвестиционной привлекательности жилья неизбежно. Но это касается лишь краткосрочных вложений. Уже очевидно, что через год-два в выигрыше останется тот, кто купил недвижимость сегодня. До этого времени на первом месте будут стоять депозиты, учитывая тот факт, что сегодня банки предлагают до 13% годовых.

Что же касается среднесрочных и долгосрочных инвестиций, то московская недвижимость всегда была, есть и будет востребована. Даже если предположить, что до середины нынешнего года она продолжит дешеветь, то уже через два-три года ( 2011–2012 гг.) цены, как минимум, вернутся на докризисный уровень. А позже начнут "отыгрывать потерянное" с темпом от 20 до 40% в год. Это соизмеримо со среднегодовыми темпами роста в посткризисные 2001–2006-й годы. Такой вывод делают аналитики "Индикаторов рынка недвижимости".

Если сценарий развития кризиса будет более-менее оптимистичным, то через те же два-три года должны появиться новые новостройки. Сегодня почти все девелоперы "заморозили" свои проекты и, вероятнее всего, продолжат их реализацию только после окончания общего негатива в экономике. По мере "вымывания" того, что есть сегодня, неизбежна сначала стагнация цен, а затем и рост.

После преодоления "черной полосы" экономику ожидает интенсивное развитие, и весь отложенный спрос начнет реализовываться. Это закон любого капиталистического общества. При этом покупатели и арендаторы столкнутся с дефицитом предложения по причине массовой остановки строительства не только в Москве, но и во всей стране. Именно тогда вложенный капитал тех, кто приобретает недвижимость сейчас и сумеет удержать ее, преодолевая различного рода финансовые трудности, увеличится в разы.

Мы научились приобретать квартиры и дома на подъеме цен и радоваться каждому проценту, но сегодня почему-то боимся делать то же самое на катастрофически упавшем рынке, ожидая еще большего падения, - отмечает газете ВЗГЛЯД-« Никто не спорит, можно и ждать». Но, предложение убывает и скоро купить будет просто нечего. Рост цен произойдет не объявлением по радио, а спонтанно и, что самое важное, стремительно. Сегодня самый удобный момент купить на 25-40% дешевле то, что через год-два будет стоить многократно дороже. К тому же пока еще есть возможность торговаться и выбирать".

Мы неизбежно придем к пониманию "нормальности" доходности, которая исчисляется не сотнями процентов, а просто процентами компании и наличии отложенных или свободных средств на жилье, без обременения себя абсолютно разорительной ипотекой, сегодня выгодно покупать те категории жилья, которые "просели" больше всего. А также – землю. Кризис хорош единственно тем, что предоставляет возможность покупать, когда цены находятся на "дне". В ближайшие 5-10 лет такой второй возможности просто не будет".

Профессионалы сделали два вывода: по-настоящему комфортное жилье нам только предстоит научиться строить, а поможет в этом, как ни парадоксально, экономический кризис. По крайней мере, архитекторы рассчитывают именно так: замедление темпов нового строительства позволит задуматься о повышении его качества.

Подготовил: Меньшиков А.С., 2009 г.