Ипотека в России существовала и сто лет назад. Однако в силу известных событий на рубеже XX и XXI веков российская ипотека, потеряв дореволюционные традиции и опыт, вынуждена была начинать с нуля. За прошедшее десятилетие ипотечное дело в России испытало и подъем, и падения. Чем живет рынок ипотечного кредитования в современной России и что ждет ее в ближайшем будущем – предмет анализа экспертов академии Форекс и биржевой торговли Masterforex-V.
Что собою представляет ипотечное кредитование?
С точки зрения юриспруденции, ипотека – это кредит, выданный под залог недвижимости, которая гарантирует (обеспечивает), что заемщик выполнит свои финансовые обязательства перед кредитором (банком, кредитным союзом и т.п.). В случае неисполнения заемщиком своих обязательств по договору ипотеки залоговое имущество (недвижимость) переходит в собственность кредитора, чтобы компенсировать ему как сумму самого выданного кредита, так и недополученную выгоду (проценты по кредиту):
• преимущество (а потому и популярность) ипотеки в том, что покупку недвижимости – квартиры, дома, здания (офисного или производственного), земельного участка – можно осуществить мгновенно, а не накапливать средства в течение многих лет, ведь недвижимость – дорогое удовольствие.
• имущество, приобретенное на условиях ипотеки, находится в собственности заемщика, однако договор ипотеки ограничивает его права свободно распоряжаться имуществом: например, без разрешения кредитора (банка) такое имущество нельзя продавать. Если заемщик прекращает гасить кредит или проценты по нему, то залоговое имущество переходит в собственность кредитора.
Ипотека в России: каковы современные реалии?
В соответствии с законами Российской Федерации, объектом ипотеки может выступать любое недвижимое имущество – жилые дома, здания, сооружения, водные и воздушные суда и т.д.
Основные виды ипотечного кредитования в России следующие:
• целевой кредит для приобретения квартиры (дома). Кредиты этого вида подразделяются на (а) кредиты для покупки на первичном рынке и (б) для покупки на вторичном рынке жилья. Покупка недвижимости на первичном рынке (новострой) для кредитора рискованнее, так как объект недвижимости еще не существует, только строится и не находится в собственности заемщика, поэтому условия ипотеки на первичном рынке жилья жестче, чем на вторичном (когда у заемщика имеются реальные квартира или дом), и проценты по этим кредитам обычно выше. Целевые кредиты для покупки жилья предназначены, в первую очередь, для физических лиц. Срок кредитования – от 5 до 25 лет;
Это самый популярный вид ипотеки в России. Вопрос жилья в той или иной степени является актуальным для 2/3 россиян. Общая потребность в жилье оценивается более чем в 1,5 трлн. кв. м.
• целевой кредит на покупку загородной недвижимости. Проценты по нему выше, чем по кредитам на квартиру, так как приходится дополнительно оформлять право собственности на земельный участок, где расположен загородный дом;
• земельная ипотека, при которой залогом служит земельный участок физического или юридического лица;
• нецелевой кредит, выдаваемый под залог недвижимости, заемщик может использовать по своему усмотрению (бизнес, лечение, учеба и т.п.). Так как проценты по такому кредиту меньше, чем по потребительскому, то его часто берут бизнесмены (например, для пополнения оборотных средств своего бизнеса).
Остальные виды ипотеки не нашли широкого применения в России, потому что:
• жилье стоит дорого и абсолютное большинство россиян не может претендовать на ипотечный кредит в коммерческих банках, российское правительство помогает определенным категориям граждан (молодым семьям, военнослужащим и пр.), выделяя им субсидию, которая доходит до 50% стоимости жилья;
• в целом ипотека в России находится на стадии становления. По ипотеке в стране приобретается не более 2% жилья. Уровень ипотеки РФ значительно отстает даже от уровня стран Восточной и Центральной Европы, где доля ипотечных кредитов в национальном ВВП в десять раз больше, чем в России. В развитых странах доля ипотечных кредитов в общем объеме всех кредитов составляет от одной трети до половины, в то время как в России не превышает и 2 процентов;
Как кризис повлиял на "ипотечное кредитование" в РФ?
Аналитики академии трейдинга Masterforex-V отмечают, что ипотека в России изначально развивалась по так называемой американской модели. На волне предкризисных благополучных лет в погоне за клиентами банки стали выдавать ипотечные кредиты по «облегченным» условиям – без подтверждения официальных доходов (лицам с так называемыми «серыми» доходами), без рассмотрения кредитной истории, без первоначального взноса (который на заре российской ипотеки составлял 10-30% от стоимости приобретаемой недвижимости):
• внутренний рынок рефинансирования в России не успел сформироваться, а в условиях глобального кризиса ждать помощи из-за рубежа было безнадежно. Ипотечный рынок России рухнул. Снежным комом росло количество проблемных ипотечных кредитов. 95% российских банков в 2008 г. свернули свои ипотечные программы – выстояли только немногие (ВТБ, Сбербанк и некоторые другие);
• только в 2009 г. российские банки стали выдавать ипотечные кредиты, но условия кредитования крайне ужесточились. Сейчас банки предпочитают работать на рынке вторичного жилья, первоначальный взнос увеличился до 30%, а проценты по ипотеке в 2009 г. поднялись до 19-25% (против 8-9% до кризиса).
• российское правительство организовало программу спасения системы ипотеки в стране. Государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предоставило гарантии на банковские ипотечные облигации по проблемным кредитам, на что было выделено до 200 млрд. руб. Недобросовестные заемщики получали отсрочку на год, но, в конце концов, им придется оплачивать два кредита – собственно ипотеку плюс договор на «кредитные каникулы».
Совместными усилиями АИЖК и банков (в первую очередь ВТБ и Сбербанка) ситуация с ипотекой жилья в России стала выравниваться. За три квартала 2010 г. объем выданных ипотечных кредитов в стране вырос более чем в 2,5 раза по сравнению с таким же периодом годом ранее: было выдано почти 190 тысяч ипотечных кредитов на 232,4 млрд. рублей. АИЖК констатировала, что ипотечное кредитование в России «находится в фазе уверенного восстановительного роста».
